Memilih Pembiayaan Properti KPR Konvensional & KPR Syariah

Ketika hendak membeli rumah, Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) jadi pilihan banyak calon konsumen mempunyai kendala dalam penyediaan uang tunai yang cukup, walaupun sudah berusaha menyisihkan sebagian penghasilannya dengan cara menabung. Produk KPR yang disediakan oleh perbankan terdapat 2 model yakni KPR konvensional dan KPR Syariah. Kedua produk pembiayaan tersebut pastinya memiliki beberapa kelebihan dan kekurangannya ketika konsumen atau nasabah memilih menggunakan KPR Konvensional maupun KPR Syariah untuk membeli berbagai produk properti. Bahwa KPR Syariah dan KPR Konvensional memiliki perbedaan yang cukup mendasar, mulai dari skema yang ditawarkan hingga penggunaan istilah yang berbeda satu dengan lainnya.

KPR Konvensional menerapkan bunga, namun untuk KPR syariah menggunakan perhitungan bagi hasil. KPR konvensional itu dipengaruhi risiko bunga yang naik turun, sehingga secara risiko bisa lebih tinggi dibandingkan cicilan KPR Syariah. Walaupun ada bank konvensional yang menggunakan skema bunga tetap, tetapi pastinya bunga yang berlaku relatif lebih tinggi.

Dalam KPR Konvensional nasabah hanya ada satu akad, yaitu Akad Jual Beli, sedangkan pada KPR Syariah terdapat 3 alternatif akad, yaitu Akad Murabahah (jual beli), Akad Musyarakah Mutanaqishah (kepemilikan bertahap), Akad Ijarah (sewa), dan atau Ijarah Muntahua Bittamlik (sewa beli). Meski begitu, sebagian besar bank penyedia KPR syariah hanya menggunakan dua akad saja, yakni akan KPR iB Jual Beli (Murabahah) dan akan KPR iB Kepemilikan Bertahap (Musyarakah Mutanaqisah).

Akad Murabahah sendiri merupakan istilah yang dipakai dalam sistem Perbankan Syariah, yang artinya adalah perjanjian jual beli yang dilakukan antara bank dan nasabah. Perbedaan Akad Murabahah dengan metode KPR konvensional terlihat pada proses pengajuan KPR tersebut. Pada Akad Murabahah, Bank Syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah – dalam hal ini rumah. Kemudian, menjual rumah tersebut kembali kepada nasabah sebesar harga yang sebenarnya. Namun, harga tersebut biasanya sudah ditambahkan dengan margin keuntungan yang telah ditetapkan oleh pihak bank dan nasabah.

Akad Musyarakah Mutanaqisah lebih menitikberatkan kepada penawaran kerjasama atau bagi hasil antara nasabah dan pihak bank Syariah. Nantinya, antara nasabah dan pihak bank Syariah secara bersama-sama akan beli rumah yang diinginkan tersebut. Dan terdapat pembagian biaya yang harus dibayarkan masing-masing pihak sesuai dengan kesepakatan keduanya. Konsumen bertindak sebagai nasabah sekaligus orang yang ingin menempati rumah tersebut. Akan tetapi, karena porsi pembayaran bank Syariah lebih besar, maka untuk sementara 'hak kepemilikan' rumah seakan-akan masih milik bank Syariah, oleh karena itulah konsumen saat menempati rumah tersebut dengan status sewa. Kegiatan sewa rumah ini dilakukan untuk melunasi sisa cicilan yang telah dibayarkan oleh bank Syariah. Sehingga, biaya sewa rumah tersebut sama saja seperti nasabah sedang membayar biaya cicilan kredit kepemilikan rumah. Berlangsungnya kegiatan ini tergantung berapa lama jangka waktu KPR Syariah yang nasabah pilih.

KPR syariah menerapkan suku bunga dan cicilan tetap, berbeda halnya dengan KPR konvensional yang umumnya cicilan tetap berlaku 1-3 tahun, lalu selebihnya mengikuti acuan bunga BI. Sedangkan untuk KPR Syariah, nasabah akan mengetahui harga jual rumah di awal, yakni saat Akad dengan nominal pembayaran yang tetap sesuai dengan kesepakatan hingga jatuh tempo (tenor).

Banyak masyarakat yang beranggapan kalau cicilan KPR syariah lebih tinggi dibandingan dengan cicilan KPR konvensional. Sebenarnya kondisi itu terjadi di beberapa tahun awal, karena biasanya perbankan konvensional mempunyai beberapa program promo bunga rendah (fixed) untuk jangka waktu tertentu, biasanya 3 – 5 tahun pertama, selebihnya akan floating mengikuti suku bunga acuan yang berparameter dari SBI, yang membuat nilai angsurannya cenderung lebih tinggi dari angsuran di KPR Syariah.

Namun di KPR konvensional, nasabah mempunyai peluang untuk menikmati cicilan rendah saat bunga kredit turun, sehingga nilai angsurannya bisa lebih rendah dibandingkan dengan angsuran KPR Syariah, karena nilai angsuran KPR Syariah nilainya sudah disepakati di awal yakni angsuran tetap sesuai jangka waktu tertentu sesuai kesepakatan.

KPR Syariah tidak membebankan denda saat nasabah ingin melakukan pelunasan lebih cepat. Berbeda halnya dengan KPR konvensional, di mana standarnya akan dikenakan biaya yang dibebankan (pinalty), yaitu sebesar ± 3 sampai 5% dari sisa pokok. Namun itu tidaklah mutlak, kadang banyak perbankan konvensional mempunyai skema perihal pinalti dan atau ada kesepakatan di awal sesaat sebelum Akad jual beli.

Saat ini, untuk masa cicilan KPR Syariah kebanyakan perbankan jangka waktu paling lama 15 tahun, sedangkan untuk KPR konvensional bisa lebih panjang atau selama maksimal 20 tahun. Faktor ini tentunya menjadi pertimbangan bagi nasabah karena berdampak langsung pada kemampuan membayar cicilan per bulannya ke depannya.

Untuk sistem KPR Syariah, ketika cicilan bulanan terlambat dibayarkan, denda keterlambatan pada KPR Syariah cenderung lumayan lebih tinggi, yaitu berkisar ± 5 % dari cicilan bulanan. Sedangkan untuk KPR konvensional besar jumlah dendanya berada di kisaran ± 1% dari cicilan bulanan.

Dalam sebuah pembiayaan, memang ada beberapa kelemahan dan kelebihan. Inilah yang seharusnya menjadi pertimbangan yang dipikirkan secara matang, terencana, dan terukur. Karena semakin panjang masa kredit (tenor), semakin besar pula selisih antar kenaikan nilai properti serta keuntungan yang bisa dinikmati nantinya di masa depan. Selain itu, tiap jenis kredit pembiayaan properti punya periode waktu tertentu dengan memberikan program promo, mulai dari penghapusan biaya-biaya yang muncul saat disetujuinya pengajuan kreditnya oleh perbankan. Namun, kesemuannya tadi mutlak tergantung dari si nasabahnya dan keputusan semua kembali pada tujuan dan kebutuhan masing-masing nasabah.
DARI BERBAGAI SUMBER.